地产行业受害城镇化 10股无望强势崛起

泉源:网易  日期:2012-12-3

国务院副总理李克强11月28日指出,中国已进入中等支出国度行列,但开展还很不屈衡,尤其是城乡差距量大面广,将来几十年最大的开展潜力在城镇化,夸大推进城镇化,是要走产业化、信息化、城镇化、农业古代化同步开展的途径,增强社会建立,推进美满根本大众效劳等。现在,我国城镇化率与产业化开展程度之间有所背叛,城镇化开展空间和须要性仍然较大,需求动力、资源、修建、环保、加工制造等范畴的技能革新与科技创新。

据证券市场周刊报道,在克日召开的国务院常务集会上,讨论经过《中华人民共和疆土地办理法修正案(草案)》,对农夫个人一切地皮征收赔偿制度作了修正。集会决议将草案提请天下人大常委会审议,进步征地赔偿数额能够至多为现行规范的10倍。10倍以上的农地征用赔偿阐明地皮资源越来越稀缺、贵重,某种意义上说可进步开辟商的拿地本钱,进而克制房地产的过分开展,推进地产行业优越劣汰。总体来说,征用乡村个人地皮,与县区一级城镇联系关系最大,是推进农夫市民化的积极信号。在此进程中,住房、都会根底设备建立都将对水泥钢筋发生巨大而继续的需求,二三线都会建立将成为将来重点。

地产行业受害城镇化

2011年以来,我国房地产范围、房价和利润的超凡规增长能够渐告序幕,但并非房地产行业步入第三周期,新型城镇化将给房地产行业开展带来新的机会,房地产开展最大“刚需”无望被叫醒。三大评级机构之一的穆迪29日称,已将中国房地财产的瞻望从负面转为波动,并估计贩卖状况和融资渠道的改进趋向会在2013年继续。

2013年仍为刚需主导的需求市场,中性的信贷情况以及供需格式改进决议市场全体贩卖走稳概率较大,市场全体仍处于去库存的阶段,价钱鲜有大幅下跌的压力,天下全体来看,价钱走稳使得政策全体颠簸。从近期房地产贩卖情势上看,消耗者购房预期发作变革,局部改进性刚需积极入市买房曾经在多个都会表现出来。下半年以来地皮市场也逐渐回暖,劣势地产商曾经在天下各地减速拿地,来岁房地产投资增速值得等待。

中原证券:房地产行业2013年度投资战略-增长依赖、供求增速错位与地产苏醒 

中原证券公布研报以为,经济增长依赖和中央当局地皮财务依赖是不行否定的现实,这种依赖不只没有由于近3年的调控有所削弱,2012年反而有所强化;2013年经济增长放缓已成为各界共鸣。这些是剖析师剖析的逻辑终点。

调控政策在2013年将会失掉微调。(1)逆经济周期的钱币政策将会持续过度宽松基调,持续宽松的按揭存款政策将支持购房需求少量开释;(2)经济增长放缓压力与地方当局向导换届使得限购政策微调成为大约率事情;(3)推行房地产税将会在2013年获得本质性停顿,但即使云云,其对行业的本质性影响仍将甚微。

中国式购房使得范围巨大购房需求亟待开释。中国式购房使持续疾速增长的购房需求具有坚固的心思根底和领取才能。城镇化和都会新增生齿是刚需的次要驱动力,而被限购压抑的需求范围巨大,在信贷政策支持下,茂盛的需求将会转化为成交量的少量添加。

价稳量增是开辟企业的最优选择。2012年楼市小牛市使得房企本来严格的债权与库存束缚极大加重,房企可以沉着地选择房价与成交量之间的最优战略,其后果将是市场坚持价稳量增。

供应增速与需求增速错位招致市场求过于供。市场需求在2012年曾经触底反弹,相比之下,市场供应在来岁第三季度之前将会惯性增加,供需增速的错位使得来岁第三季度之前的市场求过于供。

行业投资评级与投资战略。中原证券以为,调控政策松动和行业进一步苏醒组成房地产板块估值下跌的基石。发起超配地产板块,进步行业投资评级至“强于大市”。身处城镇化最前沿都会的房地产公司将会更多的时机,比方,中南建立、荣盛开展;地区龙头企业及行业龙头企业在限购政策松动前后将会有更多的时机,比方,北都城建、苏宁举世、福星股份、金科股份、金地团体、保利地产、万科、招商地产等。

基金期盼地产股绽放“第二春”

随同着四序度一线都会房地产的逐渐回暖,上半年从地产股的绝地还击中尝尽长处的基金司理们开端摩拳擦掌。多位基金司理在承受采访时表现,从调研状况来看,房地产行业的刚性需求仍然微弱,而临时的严峻调控政策压抑了需求的开释,这使得房地产行业来岁有能够迎来供销两旺的格式,地产股则无望再度睁开估值修复行情。

不外,也有基金司理夸大指出,由于钱币政策仍然偏紧,房地产行业的基数也较为巨大,且中国经济仍处在下滑进程,房价不会呈现大幅反弹,地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。

上升通道或被翻开

据中证报报道,近期楼市的回暖,令房地产企业紧皱的眉头终于得以伸展,浩繁房企将不再为往年贩卖目的而忧愁。业内子士指出,从现在状况来看,往年会有多家房地产企业年贩卖额打破千亿元,全体资金情况有所恶化,这令浩繁房企来岁贬价动力降落,房地产市场无望在来岁完成颠簸增长。

而在基金司理们的眼里,上半年曾一骑绝尘的地产股,历经下半年的充沛调解后,无望在来岁绽放“第二春”。上海某基金司理向记者表现,从大少数地产股的业绩体现来看,地产股仍然存在较大的估值修复空间,尤其是在下半年地产股广泛呈现较大跌幅后,这个空间被进一步开释出来。

“从波动经济的角度动身,只需房价不再呈现大幅度下跌,地方不会再出台更严峻的楼市调控政策,楼市最困难的时分已过。”该基金司理说,“但房地产高速增长的期间曾经过来,行业构成了充沛竞争的格式,只要优质房地产企业才无望坚持现在的开展态势,因而,地产股走势也会因而呈现分解,需求惹起投资者的警觉。”该基金司理说。

海富通基金则指出,从政策方面来看,城镇化开展偏向使得房地产板块临时投资代价凸显,尤其是为二三线都会房地产行业注入了精良预期,成为板块催化剂。现在,房地产贩卖、开工、投资以及房价等数据表现企稳,二三线的房企的周转率绝对一线都会更快,将来两年的业绩绝对有包管,而一线龙头地产,从现在的地皮储藏等状况来看,来岁的利润状况能够不会特殊抱负。

“城镇化”的梦想

现实上,基金司理们再度存眷地产股的驱动力,除了对楼市反弹的神往外,更是对当局推进“城镇化”开展的精良预期。

某基金公司投资总监表现,种种迹象表现,“城镇化”将成为当局将来几年着力推进的施政目的,这将给多个行业带来宏大开展空间,房地产将成为间接沾恩的次要行业。“就产业化与城镇化的对应干系而言,一国的产业化率到达40%时,城镇化率普通在75%以上,而现在,我国的产业化率靠近40%,但城镇化率才51%左右,我国城镇化开展的空间可见一斑。关于房地产企业来说,这是一个临时的开展机会,而关于地产股而言,这提供了一其中临时的投资代价。”该投资总监说。

不外,也有基金司理指出,房地产行业阅历了长达十年的高速开展,尤其是2009年以来的迸发式增长后,短期内将不再具有上攻的力气,明后年的房地产行业以稳固调解效果为主。而思索到当局对民生题目的日益注重,将来城镇化的开展中也不会听任房地产爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主,投资者不克不及抱有太高的希冀。

保利地产(600048):资金气力丰富,又到新一轮拿地终点

红利契合预期,12年前三季完成EPS0.54元,净利润38.2亿,同比升10%。完成营收313亿,同比升44%,毛利率38.5%,净利率12.2%,同比增加1.4、3.7个百分点;时期用度率7.4%,增1.6个百分点。

开工略低于预期,前三季完成新开工958万方,同比降落9.8%,完工424万方,同比上升86.7%。国泰君安揣测开工略低于预期的缘由为公司上半年贩卖业绩精良,各分公司并无疾速开工推盘贩卖的业绩压力,估计公司整年新开工方案仍可完成。

期末账面现金356.亿,真实资产欠债率38%,净欠债率112%,环比辨别增加2.9、28个百分点。1)期内高达609亿的贩卖现金回笼作用开端表现,公司杠杆比率呈现明显降落;2)但杠杆比率降落并非公司保持了高周转高杠杆的既定开展战略,判别现在将又是善于于在地皮市场上停止波段投资的保利又一轮新的拿地投资的终点。

部队企业文明的和地产央企配景,是保利中心竞争力泉源。这一特质在过来付与了保利无与伦比的生长性,在将来这也将继续助推着保利的生长。现实上,这一特质曾经深深扎根于地产项目“融投管售”四小节点的每个关键,公司在将来还是地产板块最佳投资标的。

期末预收款1004亿元,已锁定13年业绩的72%,业绩锁定性极佳。

估计12、13年EPS1.19、1.56元;NAV15.42元,折31%。公司具有杰出营销才能、战略性高周转高杠杆运营战略、实行才能刁悍的部队特征企业文明,看好公司外行业会合度提拔趋向中的生长远景,公司具有逾越同行的红利和生长才能,目的14.00元,增持。

中南建立(000961):竞争战略与本身劣势的完满联合

公建施工臵换地皮,小资金撬动大手笔。子公司南通修建工程总承包株式会社拥有国度修建总承包特一级资质,公司可以经过南通总承包株式会社承建当局公建工程获取地皮。当局依照公建工程项目标施工进度,活期领取给公司相应范围的地皮。如许,公司具有了一次性锁定地价,地皮分期付款的劣势,小资金撬动大手笔。

新城区结构、大盘开辟形式成绩项目前期高红利。公司地区结构为经济兴旺的二三四线都会中当局重点开展的新城区,且次要接纳大面积拿中央式,停止大盘开辟。新城建立、大盘开辟的劣势在于,公司在拿地初期地价较低,随着新城区的开展及公司大盘的相干配套逐渐成熟,项目前期贩卖价钱攀升、红利才能进步。南通CBD项目标乐成经历,也为公司新城新区结构及大盘开辟树立了较高的劣势位置。

财产链买通,主业务务互相协同。公司拥有修建业务、房地产开辟业务、市政工程业务,衡宇开辟的财产链美满,可以完成修建业务与地财产务互相协同:一方面修建业务可承建当局公建工程,助推公司拿地,另一方面财产链买通有利于公司延长施工周期,低落综分解本,地标性修建的施工也有助于进步公司品牌着名度,助推项目贩卖。

公司战略定位具有临时开展潜力,少量预收帐款与低价地皮储藏奠基公司精良红利根底。公司近三年贩卖支出同比增速约为40%,现有的地皮储藏中均匀楼面地价仅为1100元/平米,2012年三季度末预收帐款是2011年整年房地财产务业务支出的2.83倍,短期业绩锁定性强。

红利预测与投资发起。估计公司2012、2013、2014年的EPS辨别为1.11/1.23/1.50元,以后股价对应PE10.2/9.2/7.6倍。公司现在股价绝对于RNAV折价30%,初次赐与“增持-A”评级,6个月目的价13.3元。

北都城建(600266):北京市场回暖动员贩卖增长,地皮储藏添加

2012三季度公司完成业务支出21.79亿元,同比增加44%;归属于上市公司一切者净利润4.02亿元,同比下滑30%。完成根本每股收益0.45元,比客岁同期下滑30%。

投资发起:

由于本期结算项目较少,公司2012年前三季度每股收益下滑30%。受害于北京市贩卖继续回暖,公司贩卖方案得以稳步拓展。期内公司在经济开辟区新拿新增16.3万平地皮,公司北京市地皮储藏失掉扩大。公司前期动感花圃一级开辟项目能够入市,剖析师估计届时公司将积极到场项目招拍挂。估计公司2012、2013年每股收益辨别是1.25和1.62元。停止10月26日,公司开盘于10.77元,对应2012年PE为8.62倍,2013年PE为6.65倍,对应的RNAV为19.83元。

思索到公司资源富足,开工积极,具有临时开展潜力,赐与2012年10倍市盈率,对应目的价钱12.5元,赐与“增持”评级。

苏宁举世(000718):短期偿债压力招致结算略低预期

公司3季度完成营收7.75亿,同比降落47.07%;完成归属母公司净利润1.35亿元,同比降落69.04%。前3季度,根本每股收益为0.27元,同比降落29.44%,虽然受结算节拍及客岁3季度基数较高的影响,仍略低于预期。

事情批评

3季度贩卖环比持平,整年约75亿——剖析师联合资产欠债表和利润表推算的3季度贩卖金额(非签约金额)约19亿,与2季度根本持平。公司现在可售存量超越70亿,随着9月尾威尼斯水城首批江景房3街区等的预售,4季度贩卖无望维持在3季度的程度,整年贩卖估计在75亿,略低于公司制定的85亿目的。

短期偿债压力放缓结算节拍,整年营收在41亿元左右——公司自11年以来短期偿债才能不断处于较低的地位,面对较大短期偿债压力。往年以来筹资现金净流出16.13亿元,贩卖同比呈现较大改进亦是短期债权压力下的推盘添加所致,结算节拍因而有所放缓。停止中报,公司一年内到期预收款34个亿,12年结算的占比约70%,整年营收估计在41亿元。

当期结算受累后期价钱调解有所回落——受客岁贩卖情况的好转,公司局部产物于客岁及往年年终做了肯定价钱调解,毛利率呈现了肯定水平下滑。估计随着价钱规复,短期毛利率可企稳受结算构造影响,13年毛利率能够走低——公司近两年结算项目次要为天润城、威尼斯水城和天华硅谷项目,由于地皮本钱较低,结算毛利率程度处于高位。后期大卖的芜湖都会之光项目将于13年结算,由于地皮本钱绝对较高,将在中期增厚公司业绩的同时稍微拉低公司毛利率程度。

公司劣势在于其大项目开辟所摊薄的地皮本钱,在短期债权压力有所缓解之后,被推延的项目无望于13年结算。估计2012、2013年EPS辨别为0.48和0.59,对应PE辨别为17.51和14.21,赐与慎重引荐评级。

招商地产(000024):海上天下地块再注入,深圳优质资源失掉增补

11月24日,招商地产(000024.CH/人民币23.07;200024.CH/港币18.30,买入)通告公司之全资子公司深圳招商地产、控股子公司海上天下旅店及金域融泰辨别向大股东蛇口产业区购置其持有的海上天下片区五幅地块的地皮运用权,总修建面积25.85万平米,总地价39.77亿元。

海上天下片区是招商地产再造蛇口的一大项目,为深圳15公里滨海休闲岸线的终点,天文地位良好,交通便捷,项目总修建面积为100万平米,投资体量在600亿元左右,将来预备打形成一个国际性的集贸易、办公和高捧住宅的聚集区,估计将在2015年根本建成。

现在公司深圳关内地皮储藏行将用罄,本次资产注入为公司增补了优质的蛇口区地皮资源,尤其是金融中央二期和住宅局部将成为2014年起公司紧张的结算利润泉源,为公司奉献总计约17亿元净利润。

别的,本次注入也将为公司带来新的优质投资物业:金融中央二期估计局部由公司持有收租;船后和船尾广场和2011年曾经注入的船前广场构成环船贸易广场,算计约3万平米建面,业态包罗贸易、餐饮、展览等,由商置公司一致招商办理;以及建面达4.3万平米的希尔顿旅店;估计将来入住率波动后可为公司提供约6,400万元的常常性支出。

剖析师以为,招商局团体本次再启资产注入,为公司实时增补了蛇口片区的高端优质资源,地块订价公道,估计能为公司增厚每股NAV约0.88元。而将来团体继续资产整合和注入仍可等待,仅海上天下片区,后续资源还包罗:约16万平米海上天下住宅一期,约10万平米的太子广场商办地块等,这些资源在将来5年或更长的工夫里,将继续为公司奉献业绩。

招商地产往年停止10月尾的条约贩卖约270亿元,认购贩卖额曾经到达300亿元,同比客岁增长40%以上,靓丽的贩卖支持了公司的地皮扩张,公司四序度算计拿地建面152万平米,地皮款65亿元,年终至今拿地算计391万平米,地皮款157亿元,占到贩卖额的一半左右,扩张态度在业内极为积极。剖析师估计来岁新增可售货值可达600-700亿元,远超越往年的500亿元,极具贩卖弹性。

在精良的资产欠债表支持下,公司具有了疾速扩张的底气,而在外部办理制度变革以及快周转战略转型的支持下,公司上下战役力茂盛,取得了贩卖范围的超过式增长。剖析师维持对公司2012-14年的每股收益预期为1.870元、2.391元和2.961元,重申对A、B股的买入评级。

金科股份(000656):贩卖上升,临时看好

事情:公司公布2012年三季报,前三季度公司完成业务支出为61.23亿元,同比增长16.25%;归属于母公司股东的净利润为9.22亿元,同比增长16.87%;根本每股收益0.8元/股,加权均匀净资产收益率15.8%,根本契合预期。

点评:

三季度贩卖放量。前三季度公司完成贩卖面积142.82万平方米,同比增长3.56%,完成签约贩卖金额101.36亿元,同比增长3.38%;此中第三季度完成签约贩卖面积62.61万平方米,环比第二季度增长44.80%,完成签约贩卖金额48.14亿元,环比第二季度增长57.22%。

财政坚持妥当。陈诉期末,公司的资产欠债率到达84.59%,较年终增加0.92个百分点;公司扣除预收账款后的资产欠债率为49.03%,较年终低落13.39个百分点;公司持有现金94.6亿元,高于短期乞贷和一年内到期临时乞贷的总和60.89亿元。陈诉期末,公司预收款子为167.5亿元,占2012年预测支出的114.9%,业绩平安性较强。

红利预测:剖析师维持公司2012~2014年每股收益为1.21元、1.52元、1.96元的红利预测,对应2012年10月24日开盘价(10.24元)的市盈率辨别为8倍、7倍、5倍,维持“买入”评级。

荣盛开展(002146):销量波动增长,业绩有保证

1、支出增长次要是由于本期结转面积添加。毛利率和净利润率均有所降落,次要是本期贩卖均价同比降落。

2、贩卖额稳步增长。前三季度,公司贩卖商品、提供劳务收到的现金108.7亿元,依照90%的回款比例估计公司1-9月份贩卖金额约121亿。三季度末,存量货值约87亿元,4季度估计新推货值35亿元,依照45%的去化率,估计整年销量175亿元,较客岁113亿元添加62亿元,增幅55%。

3、项目储藏富足,高周转战略无地皮储藏瓶颈。1-10月份,公司新获得地皮建面346万方,总项目储藏建面估量约2000万方,依照年新开工350万方估量,现在储藏能满意将来4-5年开辟需求。年内获得呼和浩特别块,业务地区持续拓展。

4、有短期资金压力。至3季末,扣除预收款后的资产欠债率为41%,处于行业均匀程度。账面钱币资金22.7亿元,短期乞贷与1年内到期非活动欠债为50.7亿,有短期资金压力。

5、红利预测与估值。公司3季末预收款118亿元,较11年底添加25亿元,锁定13年37%的业绩。估计公司12、13年EPS辨别为1.16元、1.62元,依照最新价对应PE辨别为8.4x、6x。公司是敏捷生长起来的二三线地区龙头,生长性确定,赐与引荐-A的投资评级。

福星股份(000926):贩卖业绩波动,持续夯完成有项目

公司2012年1-9月份完成业务支出41.66亿元,比上年同期增长24.75%;完成净利润3.95亿元,比上年同期增长6.76%。公司完成根本每股收益0.55元,较客岁同期增长5.77%。

欠债比拟波动

公司期末的钱币资金11.03亿元(半年报13.05亿元),短期乞贷8.29亿元(半年报6.44亿元),一年内到期的非活动性欠债6.60亿元(半年报8.23亿元),临时乞贷57.36亿元(半年报57.51亿元),公司的净欠债率为88.88%(半年报75.24%)。欠债程度坚持波动,根本公道。

城中村项目以落实为主,实时停止项目

公司在陈诉期内停止了柴头村“城中村”改革项目,该项目是于2010年12月签订的协议,项目曾经运转近两年。公司现在的城中村项目储藏曾经比拟充分。从公司地皮储藏看,公司的地皮储藏曾经充足充分,实时落完成有的项目曾经可以维持公司将来3年以上的开展,因而夯完成有项目根底,减速推进项目周转。

城中村项目以落实为主,实时停止项目

公司在2012年前三季度完成41.66亿元业务支出,期初预收账款为44.20亿元,期末预收账款为60.03亿元,推算公司在前三季度完成贩卖支出57.5亿元(含非房地产支出)左右。公司的预收账款曾经到达60.03亿元,根本可以锁定将来一年多的房地产板块的支出。

万科A(000002):龙头企业劣势分明

公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度完成业务支出461亿元,同比增长57.39%,归属上市公司股东的净利润为50.8亿元,同比增长41.74%,根本每股收益为0.46元,同比增长41.7%,受结算项目添加影响,公司前三季度业绩大幅增长。

欠债率上升,提拔净资产收益率。公司前三季度结算支出毛利率为37.4%,同比降落4个百分点。净利率为13.3%,同比降落0.7个百分点。公司欠债率从年终77%上升至79.5%,公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。

行业低谷期龙头企业劣势分明。公司1-9月完成条约贩卖额963.2亿元,同比降落1.6%,此中三季度完成贩卖金额337.8亿元,同比增长5.3%,受市场景心胸和推盘量影响,公司贩卖业绩逐渐改进。1-9月份,公司存量资产周转率为0.325,同比降落20%,周转率固然低于中国海内开展和保利地产,但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和吉兆业等行业内其他公司,弱市中龙头企业贩卖劣势较为分明。

财政情况妥当,欠债率略有上升。公司全体资产欠债率上升至79.5%,净欠债率为37.7%,欠债率略有上升。短期公司财政平安性较高,3季度末公司账面现金到达331亿元,宏大于短期乞贷和一年内到期的临时乞贷之和186亿元。

临时看行业红利才能将降落,市场细分解减速。由于受政策调控、人民币贬值压力降落、GDP潜伏增速下滑、生齿盈余减退和都会化速率放缓的影响,地皮价钱上升速率将降落,房地产行业红利才能将逐渐降落;

但由于地区经济开展和都会化阶段纷歧致,行业将减速细分解,有战略目光、理解消耗者的企业将从中受害。

业绩预测与估值剖析。中航证券估计公司2012-2014年每股收益辨别为1.1元、1.2元和1.2元,对应静态市盈率辨别为7.5倍,7倍。中航证券盘算公司每股NAV为11.38元/股,绝对现在股价折价27%。依据中航证券研讨,天下平衡房价均匀是实践房价的72%-85%,因而,现在公司股价绝对NAV折价根本反应了房价下跌的危害,有较大的平安边沿,由于公司运营服从较高、财政妥当,依照20%的NAV折价盘算,公司公道代价为9.11元,赐与公司买入评级。

金地团体(600383):拿地有转机,等待行业时机

结算毛利率下滑分明。公司1-9月完成业务支出117.37亿元,归属于上市公司股东的净利润9.21亿元,同比辨别增长80.67%、91.91%。每股收益0.21元。前三季度结算毛利率33%,低于客岁同期39%的程度。

近期拿地有所减速。公司上半年未新增地皮储藏,三季度放慢拿地,次要会合在已进入的一二线都会,新增权柄建面124.95万平米,已超越2011年整年的程度。

贩卖状况尚好。1-9月公司完成贩卖支出223.2亿元,同比增长13.1%。

拓宽融资渠道,与合作方分享利润。由于合作开辟力度加大等缘由,多数股东权柄占净资产比例继续降低,陈诉期末达27%。前三季度多数股东损益占净利润比例为28%。

维持买入-A评级。等待行业时机降临,改进公司贩卖增速和毛利率。维持红利预测。

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11月楼市供销两旺 低调苏醒迎“暖冬”

北京新居成交同比涨94% | 上海楼市成交面积翻番 | 54城成交量创年内新高
标杆房企提早完玉成年目的 | 开辟商称更困难场面不会再现 | 年底楼市翘尾

A股年内最大解禁潮来袭 来岁解禁市值超1.9万亿

本月解禁市值超2千亿 | 本周解禁猛烈 | 高管成减持主力 | 创业板面对重压

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